Aluguel direto com o proprietário: entenda como funciona

Se você está buscando um imóvel, certamente deve ter se deparado com a possibilidade de optar pelo aluguel direto com o proprietário. Essa modalidade não envolve imobiliárias, corretoras ou terceiros, mas não se assuste ao pensar que é menos segura por essa exclusão.

Toda locação de imóveis possui suas regras e procedimentos a serem seguidos pela Lei do Inquilinato. Nela, os locadores e locatários possuem seus deveres e direitos, assim como normas a serem cumpridas para a firmação do contrato de aluguel.

Esses procedimentos são importantes para garantir que nenhuma das partes saia prejudicada. Mas, não há como negar que há muita burocracia envolvida. Podendo, inclusive, atrasar a entrada do inquilino no imóvel.

Por esse motivo que muitas pessoas acabam optando pelo aluguel direto com o proprietário. Prevista em nossa legislação, ela diminui consideravelmente todo esse processo, com a principal vantagem de reduzir significativamente os trâmites que mencionamos.

É uma modalidade muito benéfica para ambas as partes. Mas, que para ser acordada sem riscos, exige muita atenção a alguns cuidados que não devem ser deixados de lado.

Neste texto, explicaremos em detalhe as principais características desse modelo de locação, suas vantagens e desvantagens e, os principais pontos que devem ser levados em consideração neste acordo.

Veja os tópicos que serão abordados:

• Como funciona o aluguel direto com o proprietário?
• Quais as vantagens do aluguel direto com o proprietário?
• E as desvantagens do aluguel direto com o proprietário?
• Dicas para alugar direto com o proprietário de forma segura.

Boa leitura!

Como funciona o aluguel direto com o proprietário?

No aluguel direto com o proprietário, o processo de locação é muito mais rápido e menos burocrático. Isso porque o acordo é firmado diretamente entre o locador e o locatário, sem a participação de terceiros como imobiliárias ou cartórios.

Ele se torna uma alternativa muito mais prática para aqueles que desejam fugir de todos os documentos e trâmites que envolvem a locação de imóveis. Que, convenhamos, são muitos pontos e regras a serem seguidos pelos envolvidos.

Primeiramente, pois é muito comum a exigência de algum tipo de garantia para a locação. Um dinheiro a mais que muitos inquilinos não possuem e, acabam enfrentando empecilhos para firmar o acordo.

Em segundo lugar, pelo fato do contrato de aluguel exigir uma série de especificações como forma de garantir segurança financeira entre os envolvidos. Desde o estabelecimento do valor da multa em casos de não pagamento ou saída sem aviso prévio, até reajustes e as taxas envolvidas.

Isso sem falar, ainda, de todos os deveres do inquilino e do proprietário. Eles envolvem a obrigatoriedade da vistoria do imóvel para sua entrega em perfeitas condições de uso, consertos e reparos em casos de necessidade, e muitos outros.

São tantos procedimentos que, a fim de evitá-los, muitas pessoas acabam recorrendo ao aluguel direto com o proprietário. 

Nele, é comum utilizarem o famoso contrato de gaveta para formalizar o acordo. Ou seja, um documento informal que não envolve nenhum terceiro, feito diretamente entre o proprietário e o comprador.

Quais as vantagens do aluguel direto com o proprietário?

Optar pelo aluguel direto com o proprietário traz diversos benefícios. Além de ser mais fácil firmar o acordo de locação, os custos que normalmente envolvem esse processo são bem menores. Além de que o modelo está previsto em lei, o que garante uma maior segurança.

Veja em detalhes cada um desses benefícios:

Facilidade para alugar

No aluguel direto com o proprietário, fica muito mais fácil locar o imóvel se compararmos com todo o processo que envolve terceiros.

Aqui, basta que ambos criem suas próprias regras do que deve ser seguido e, entrem em comum acordo sobre prazo para pagamentos, valores e outras normas.

Isso ainda garante uma maior flexibilidade de negociação, vantagem que é mais difícil de ser vista nos outros modelos mais formais de locação. Afinal, o locatário e o locador irão decidir juntos o que deve ser feito por ambos, para que ninguém saia prejudicado.

Menor custo e maior rapidez

Nas locações que envolvem imobiliárias, é costumeiro que os proprietários tenham que pagar uma taxa ou porcentagem pelo serviço prestado. Esse valor pode chegar a 30% da locação, o que não ocorre no aluguel direto com o proprietário.

Optar por este contrato informal é muito mais em conta para ambas as partes. Para o inquilino, ele poderá pagar apenas o valor real do imóvel, sem a inclusão das taxas cobradas pela imobiliária.

Além do menor custo, essa modalidade de aluguel agiliza muito o processo de locação. Basta que o locador e o locatário entrem em acordo sobre as regras que acharem coerentes e, assinar o contrato de aluguel.

Isso, sem a necessidade de um terceiro verificar minuciosamente o documento. Analisando se tudo está correto e dentro do exigido pela Lei do Inquilinato.

O aluguel direto com o proprietário é previsto em lei

O aluguel direto com o proprietário é previsto em lei. Essa é uma excelente vantagem, pois mesmo sendo considerado como um acordo informal, ambos terão seus direitos e deveres garantidos.

Mas, essa segurança só será possível se os envolvidos se preocuparem em elaborar um contrato claro e completo, para que ninguém saia prejudicado. Ele pode seguir o mesmo padrão do contrato de aluguel regido pela Lei do Inquilinato.

Nesse modelo, deve ser detalhado todas as regras a serem seguidas por cada um. Como por exemplo, especificar que o locatário é responsável pela manutenção do imóvel e, caso não cumpra, poderá estar sujeito a pagar multas.

E as desvantagens do aluguel direto com o proprietário?

Nada é feito só de vantagens, e o mesmo é visto no aluguel direto com o proprietário. Assim como qualquer documento, este modelo também pode oferecer certos riscos.

Isso, principalmente por não envolver nenhum terceiro no processo, deixando que o acordo seja firmado diretamente entre as partes. O não cuidado na elaboração do contrato pode ser extremamente perigoso para o processo de locação.

Veja as principais situações que podem afetar os envolvidos:

Valores imprecisos ou abusivos

Um dos principais benefícios de contar com o auxílio de uma imobiliária na locação de imóveis, é seu conhecimento no mercado imobiliário para definição dos valores justos de aluguel.

Esses preços costumam sofrer enormes variações conforme inúmeros fatores. Desde a localização, valor do metro quadrado, até o custo de vida da região.

Os profissionais do setor entendem com precisão a dinâmica de precificação do aluguel de um imóvel, o que muito provavelmente não ocorre nos locadores.

Ao dispensar a participação de terceiros no aluguel direto com o proprietário, as chances de ser cobrado um valor incorreto e acima do normal, são maiores. 

Nesse caso, o inquilino será severamente prejudicado financeiramente. Principalmente pois, muito provavelmente, também não terá noção do valor médio dos imóveis nas regiões que desejar.

Sem falar ainda, no risco de sofrer aumentos repentinos no valor da locação. Apenas a imobiliária poderá conduzir esses reajustes de maneira adequada caso necessário e sem surpresas.

Erros contratuais

O contrato de aluguel é um documento extenso e completo. Ele inclui todas as regras a serem seguidas pelo locador e locatário, como medida protetiva para que ninguém seja prejudicado.

No aluguel direto com o proprietário, existe um risco enorme de que tais normas não sejam exatamente cumpridas pela falta de conhecimento ou atenção. A falta de qualquer cláusula pode abrir brecha para diversos problemas que comprometam o processo de locação.

Um contrato mal redigido pode gerar futuros inconvenientes, o que diminui significativamente a segurança de uma boa experiência de moradia.

Dificuldade em anunciar

O mercado imobiliário é repleto de peculiaridades. São diversas leis, normas, procedimentos a serem cumpridos, especificidades de venda e muito mais.

A divulgação de imóveis, nesse cenário, necessita de estratégias bem definidas para atingir e conquistar o público-alvo ideal que tenha interesse no local.

O processo, que é mais agilizado e assertivo com uma imobiliária, certamente enfrentará maiores desafios no aluguel direto com o proprietário.

O locador, muito provavelmente, não terá a mesma expertise e conhecimento dos profissionais do ramo para administrar e anunciar o imóvel. Mesmo que seja valorizado e esteja em um bairro popular, o proprietário poderá ter mais empecilhos em alugá-lo.

Assim, quanto mais tempo ficar à venda, maiores serão os prejuízos do dono. Sem falar que pode atrasar ainda mais o tempo para encontrar alguém que esteja interessado.

Conflitos no relacionamento entre as partes

Muitos acordos do aluguel direto com o proprietário resultam em problemas. Dentre eles, a grande maioria ocorre pelo mau entendimento das normas estabelecidas no contrato de aluguel.

Quando não resolvidos adequadamente, esses conflitos podem se estender por muito tempo, prejudicando ainda mais a relação entre as partes. Tudo isso, pelo documento ser firmado sem a intermediação de terceiros.

Dicas para alugar direto com o proprietário de forma segura

Como vimos, o aluguel direto com o proprietário possui seus prós e contras. Ele pode, de fato, ser uma boa opção para quem deseja algo mais rápido e sem burocracias.

Por outro, exige certos cuidados para evitar desentendimentos e conflitos entre as partes. Como esses problemas podem ocorrer com certa probabilidade, separamos algumas dicas que podem ajudá-lo nesse processo.

Ao optar pelo aluguel direto com o proprietário, conheça bem a legislação

O aluguel direto com o proprietário é permitido em nossa legislação. Mas, não envolve a participação de terceiros. Por isso, é muito importante que tanto o locador quanto o locatário conheçam bem a Lei do Inquilinato.

Por mais que aqueles que buscam este tipo de locação, estejam fugindo das burocracias que envolvem esse processo, isso não significa que elas devem ser completamente deixadas de lado.

Os envolvidos podem - e devem - elaborar um contrato com todas as regras que consideram importantes para o acordo. Use a Lei do Inquilinato como base, mais especificamente, os direitos e deveres de cada um.

Este documento deve ser o mais completo e claro possível, para que não haja dúvidas sobre o que deve ser cumprido e seguido. Assim, as chances de erros e desentendimentos serão menores.

Quanto mais você souber sobre o que a legislação diz sobre a locação de imóveis, melhor estará preparado para fechar um acordo benéfico para todos no aluguel direto com o proprietário.

Faça uma vistoria completa no imóvel

Um dos itens obrigatórios no contrato de aluguel padrão, é a vistoria do imóvel. Seu objetivo é de que o ambiente esteja em perfeitas condições de uso para a moradia do inquilino.

Nas locações com participação de terceiros, é exigido que essa vistoria seja feita por um profissional qualificado. Uma vez comprovada sua conformidade, um documento comprobatório deverá ser anexado no documento, para que não haja dúvidas.

Por mais que não seja obrigatório de ser feito no aluguel direto com o proprietário, é importante que seja mantido como forma de segurança. Assim, o locatário terá certeza de que o imóvel não contém nenhum problema ou objeto com defeito.

Ainda, o próprio locador terá uma maior segurança com essa vistoria. Assim, caso ocorra algum dano no imóvel ou quebra de objetos, seu reparo será de responsabilidade do inquilino. Isso está previsto na Lei do Inquilinato.

Vale ressaltar, contudo, que essa regra se aplica a prejuízos que tenham sido causados pelo locatário. Problemas decorrentes de desgaste do tempo como, por exemplo, infiltrações ou mofo, devem ser consertadas pelo dono do imóvel.

Inclua uma garantia locatícia no contrato

Muitos contratos de aluguel costumam ter algum tipo de garantia locatícia. Seja o uso do fiador, que hoje perdeu popularidade, ou de opções mais presentes hoje em dia como o seguro fiança ou o depósito caução.

Cada um desses modelos também possui suas vantagens e desvantagens, que precisam ser analisadas a fim de encontrarem a melhor opção para os envolvidos. 

No aluguel direto com o proprietário, elas podem ser muito benéficas para trazer uma maior segurança financeira para ambos. Assim, caso o inquilino não pague o aluguel devidamente, o proprietário não será prejudicado economicamente.

Não se esqueça de seus deveres e responsabilidades 

O inquilino e o locador possuem seus direitos e deveres previstos pela Lei do Inquilinato. Mesmo no aluguel direto com o proprietário, essas normas devem ser cumpridas para que o processo seja vantajoso para todos.

Dentre os direitos do primeiro, está o recebimento do imóvel em perfeitas condições de uso. Já dentre seus deveres, podemos destacar a manutenção do ambiente, o pagamento do aluguel em dia e, cumprir com o aviso prévio em casos de saída antecipada.

Essas regras são extremamente importantes para que nenhum dos lados seja prejudicado. Portanto, deixe-as claramente expressar quando for elaborar o contrato de aluguel.

Assim, caso algo saia do combinado, terão um documento que comprove e exija o devido comportamento garantido pela Lei do Inquilinato.

Mantenha uma relação harmoniosa com o proprietário

Uma relação harmoniosa, por meio de uma comunicação clara evitando desentendimentos, é a chave para manter um bom contato com qualquer pessoa. Especialmente, entre o locador e o locatário no aluguel direto com o proprietário.

Mesmo diante da iminência de conflitos nesse acordo, é importante buscar sempre resolver rapidamente e, de forma pacífica, qualquer problema que possa aparecer.

É sempre mais fácil resolver qualquer solicitação, quando ambos se respeitam e mantém uma conversa clara e próxima sobre o que está ocorrendo.

Afinal, vocês terão que resolver tais desentendimentos sozinhos, sem a ajuda de um terceiro para intermediar sua resolução.

Conclusão

O aluguel direto com o proprietário pode se tornar uma excelente opção para quem não deseja lidar com processos burocráticos e demorados. Porém, somente será benéfico caso todos os envolvidos se preocupem em tomar os cuidados necessários para esse acordo.

A falta de uma imobiliária no processo tira muitos pontos fundamentais da locação de imóveis. Por isso, cabe ao locador e locatário substituir esse papel e cuidarem, em conjunto, de criar um contrato completo com os deveres e direitos de cada um.

Lembre-se das dicas que compartilhamos neste texto. Elas podem ajudá-lo a firmar este acordo da melhor maneira possível e, reduzindo muito os perigos que possam decorrer.

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