Citas / Contrato de Locação
Este documento é parte integrante do Contrato de Locação assinado entre Locador e Locatário, e cumpre o papel de trazer as regras do dia a dia do aluguel. As regras aplicáveis ao Contrato de Locação são as vigentes à época da contratação e não serão alteradas. A seguir, também serão explicados detalhadamente cada termo marcado em azul no Contrato de Locação, para garantir que não existam dúvidas nesse relacionamento de longo prazo.
Regras de Locação
A Locação é exclusivamente residencial, com duração de 30 meses, sendo vedado ao Locatário alterar a destinação do imóvel, sublocá-lo ou transferir o presente contrato de locação, ainda que parcialmente. É vedada também a indicação do imóvel como endereço fiscal de pessoa jurídica.
Ao assinar o Contrato de Locação, o Locador declara (a) ser o legítimo possuidor do imóvel e (b) que o imóvel está livre e desimpedido para Locações. O Locatário declara que está de acordo em alugar o imóvel da maneira que está sendo entregue.
Caso o Locatário permaneça no imóvel 30 dias após o prazo da Locação, sem oposição do Locador, o Contrato continuará em vigor, por prazo indeterminado, até a devolução do Imóvel. Neste caso, o Locador poderá retomar o Imóvel desde que solicite ao Locatário com 30 dias de antecedência.
É a data (a) em que o Locador transmite a posse do imóvel ao Locatário, devendo disponibilizar os Itens de Acesso do Imóvel, (b) a partir da qual o Locatário poderá mudar-se para o imóvel e (c) em que as cobranças serão iniciadas.
Alguns condomínios exigem agendamento de dia e hora para a realização da mudança. É responsabilidade do Locatário agendar esse prazo com antecedência, de forma que caso a Administradora do Condomínio não autorize a mudança, esta condição não será justificativa para adiar a cobrança do aluguel.
O “Cancelamento” do contrato nos termos do Contrato de Locação, com a aplicação de multa de 1 aluguel, somente poderá ser solicitado pelo Locatário antes da Data de Início da Locação. Deste dia em diante, será devida a multa de 3 aluguéis.
São todos os itens necessários para acessar o imóvel (chaves de portas, trancas, cartões de acesso, incluindo aqueles do condomínio), bem como suas instalações (controle de garagem, chave do carrinho de compras, do depósito, entre outros). As portas internas do imóvel não entram nessa regra, e será responsabilidade do Locatário obtê-las a suas expensas caso não estejam no imóvel. Os itens de acesso devem ser restituídos ao final da locação.
Caso o Locador não forneça os Itens de Acesso do Imóvel até a Data de Início da Locação, o Locatário deverá entrar em contato com a Citas para descrever os itens específicos faltantes.
São feitas duas vistorias ao longo da Locação, mediante análise descritiva e com fotos dos itens do Imóvel: a) de Entrada, feita até a Data de Início da Locação; e b) de Saída, que será feita até a data da rescisão, mediante notificação do Locatário.
Os laudos das vistorias estarão disponíveis para as Partes. Estas deverão revisá-los, em até 5 dias contados da disponibilização. Se houver qualquer divergência com a real situação do imóvel, as Partes devem se manifestar por escrito e com fotos. Caso não haja manifestação integral ou em relação a pontos, será entendido que foram aceitos.
O objetivo das Vistorias é de registrar as condições aparentes do imóvel, permitindo a comparação entre elas ao final da Locação. Dessa forma, a Vistoria de Entrada não obriga o LOCADOR a reparar quaisquer dos vícios ali apontados, uma vez que o Locatário visitou ou teve a oportunidade de visitar o Imóvel anteriormente, e negociou e o aceitou nestas condições.
O Boleto de Locação engloba a cobrança do aluguel, despesas ordinárias condominiais, contas de consumo e Seguro Contra Incêndio. Internet pode ser ou não ser contratada pelo condomínio e incluída diretamente em um mesmo boleto. Os valores se referem ao período entre o dia 07 do mês e o dia 06 do mês subsequente, ou proporcionalmente, se o início e/ou término da Locação ocorrerem em data intermediária. Os valores de Seguro Contra Incêndio serão cobrados conforme condições do seguro vigente. IPTU deve ser pago diretamente à prefeitura.
O boleto é o único meio de pagamento aceito e será enviado mensalmente ao Locatário por e-mail. O não recebimento do boleto não isenta o Locatário do pagamento.
Refere-se ao primeiro Boleto de Locação que o Locatário deverá pagar. No primeiro mês de locação terá o valor cheio do Aluguel e despesas.
Apenas no segundo mês será realizada cobrança proporcional aos dias entre a Data de Início e dia 07. A partir do terceiro mês a cobrança se estabiliza — valor integral, dia 07.
Valor devido pela Locação, conforme o quadro resumo no início do Contrato. O aluguel será reajustado automaticamente a cada 12 meses com base na variação mensal acumulada do IPCA/IBGE, considerando-se as variações positivas.
Acontecerá como “mês vincendo”, isto é, o aluguel do mês de março será pago no começo do mês de março, e assim sucessivamente.
Será feita do dia 7º do mês corrente ao dia 06 do mês subsequente.
Imposto Predial e Territorial Urbano que incide sobre o imóvel, bem como aquele que eventualmente seja cobrado de vagas de garagem ou de depósitos do imóvel, cuja responsabilidade de pagamento integral é do Locatário, direto à prefeitura de São Paulo. Fica sob responsabilidade do Locatário receber o boleto e realizar o pagamento, sendo necessária apresentação dos comprovantes de quitação sempre que solicitado.
Também conhecido como Seguro Compreensivo Residencial ou Seguro Complementar Contra Fogo, o Seguro Contra Incêndio tem como segurado o Locador e, como objeto segurado, o imóvel objeto da locação, sendo o pagamento do seu prêmio de responsabilidade do Locatário, nos termos da Lei do Inquilinato. As Partes declaram ter ciência de que a contratação do Seguro Contra Incêndio indicado pelo Citas é facultativa e que, caso desejem utilizar um produto de seguro disponibilizado por seguradora diversa daquela indicada, poderão fazê-lo desde que a solicitação seja feita ou aprovada pelo Locador. As especificações de tal seguro deverão ser buscadas diretamente com a seguradora em questão, ficando a Citas livre de quaisquer responsabilidades sobre o seguro contratado.
No Boleto Mensal será cobrado além do aluguel e dos encargos locatícios uma franquia de consumo de serviços como luz e água. Mensalmente será apurado o consumo de cada unidade e caso exista consumo adicional à franquia, o consumo será cobrado no boleto do mês subsequente.
Caso o Locador pretenda vender o Imóvel, ele se obriga a notificar o Locatário sobre essa intenção, dando direito de preferência na aquisição caso o Locatário ofereça as mesmas condições de compra. Neste caso, o Locatário terá o prazo de 30 dias para manifestar-se, e seu silêncio será entendido como recusa ao referido direito.
Ainda que o imóvel seja vendido, isso não quer dizer que o Locatário deverá desocupar o imóvel. Caberá ao Comprador determinar se quer ou não continuar com a locação e, caso este queira continuar, mas o Locatário queira sair do imóvel, deverá respeitar as regras de Rescisão.
Havendo pagamento em valor inferior ao devido, o comprovante provará apenas o pagamento desta quantia, não implicando na quitação total e afastando a incidência do art. 322 do Código Civil.
Regras de Locação
As normas deverão ser integralmente cumpridas pelo Locatário, que se obriga a providenciar junto à administração do condomínio cópias atualizadas de tais normas, convenções e regulamentos, para sua ciência e dos demais moradores do Imóvel.
Também é de responsabilidade do Locatário informar-se junto ao condomínio a respeito da identificação das vagas de garagem, depósitos e demais regras das áreas comuns do edifício.
Se o Locatário receber quaisquer notificações ou intimações do condomínio destinadas ao Locador, deverá encaminhá-las à Citas imediatamente, sob pena de assumir a responsabilidade decorrente da ausência de conhecimento do conteúdo da notificação pelo Locador.
Significa o valor total de Condomínio, considerando-se os valores Ordinários e Extraordinários.
A alteração dos valores de Condomínio depende dos gastos que o Condomínio incorreu naquele mês. Dessa forma, caso haja majoração dos valores de Condomínio pela Administradora, o Locatário ficará integralmente responsável por seu pagamento.
São aquelas entendidas como as necessárias à administração, ao dia a dia, à manutenção do Condomínio, especialmente as descritas no §1º do art. 23 da Lei do Inquilinato. Principais exemplos: cota condominial, fundo de manutenção, custos com a manutenção de equipamentos, déficit orçamentário, encargos trabalhistas dos funcionários do condomínio e contas de consumo cobradas na cota condominial.
Se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente as descritas no parágrafo único do art. 22 da Lei do Inquilinato. Principais exemplos: constituição de Fundo de Reserva, reformas, pintura da área externa do prédio, instalação de equipamentos de segurança e custos com a construção de novas áreas.
São aquelas despesas incorridas mediante a solicitação pelo Locatário da locação de espaços, prestação de algum serviço ou fornecimento de produto pelo Condomínio. Principais exemplos: aluguel do salão de festas, aluguel da churrasqueira e dedetização do imóvel.
É a penalidade imposta pela Administradora do Condomínio em caso de descumprimento de qualquer das normas de condomínio.
Caso o Condomínio aplique qualquer multa ao Locatário, o Locador poderá efetuar a quitação imediata da multa, ainda que o Locatário não concorde com sua aplicação. Isso acontece porque qualquer débito de condomínio ficará inicialmente registrado no nome do Locador. Nesse caso, se o Locatário acreditar que a penalidade é injusta, deverá averiguar o assunto diretamente com a Administradora do Condomínio e/ou judicialmente, obtendo, em caso de ganho de causa, o reembolso do valor inicialmente pago pela multa diretamente à Administradora.
Regras de Locação
Modificações no imóvel com o objetivo de melhoramento ou conservação. Podem ser necessárias (manutenções ou obras de conservação), úteis (que aumentem o imóvel, facilitem seu uso ou o torne mais seguro) ou voluptuárias (alterações estéticas ou que tornem o imóvel mais confortável).
O Locatário não terá o direito de reter o Imóvel, nem direito à indenização, por quaisquer benfeitorias voluptuárias nele implementadas, ainda que expressamente autorizadas pelo Locador.
Vícios de fácil constatação do imóvel, tais como janelas e portas emperradas, espelhos e azulejos com danos estéticos, piso marcado, entre outros. Entende-se como aceitos pelo Locatário, já que ele teve a oportunidade de visitar o imóvel anteriormente e negociar o preço e demais condições considerando estes fatores.
São aqueles que não podem ser identificados imediatamente, ainda que através da análise prudente de uma pessoa. Os vícios ocultos são, por exemplo, o não funcionamento do sistema hidráulico, que não pode ser identificado pela ausência do fornecimento de água no imóvel.
São aqueles reparos relacionados a danos anteriores à locação e que são de responsabilidade do Locador em reparar e que não sejam enquadrados como Reparos Urgentes ou Emergenciais.
Se não houver manifestação sobre as medidas a serem adotadas para realização do reparo no prazo, o Locatário poderá apresentar 3 orçamentos para a realização do reparo. Caso o Locador não se manifeste sobre os orçamentos enviados em até 2 dias, a Citas poderá aprovar a realização do reparo do menor orçamento. Quando o pagamento for feito pelo Locatário, este poderá solicitar reembolso, que se dará por desconto no Boleto da Locação, mediante comprovação do pagamento.
Reparos de vícios que comprometem as condições de usabilidade do imóvel mas não o tornam inabitável, tais como vazamentos ou infiltrações, não funcionamento de algum eletrodoméstico essencial, a exemplo de geladeira, ou mofo que interfira na permanência no cômodo. São de responsabilidade do Locador, que deverá responder sobre o procedimento a ser adotado para a realização do reparo em até 3 dias, contados do recebimento da notificação.
Se não houver manifestação sobre as medidas a serem adotadas para realização do reparo no prazo de 3 dias da ciência da existência do vício: (a) o Locatário poderá apresentar 3 orçamentos para a realização do reparo; ou (b) a Citas poderá providenciar orçamentos com seus prestadores parceiros.
Se não houver manifestação sobre os orçamentos enviados no prazo de 2 dias do recebimento dos valores, a Citas fica autorizada a aprovar o menor orçamento apresentado, em nome do Locador. Quando o pagamento for feito pelo Locatário, este poderá solicitar reembolso, que se dará por desconto no Boleto da Locação, mediante comprovação do pagamento.
Reparos de vícios que comprometem as condições de usabilidade do imóvel e podem gerar danos ainda maiores, como rompimento de canos com grande vazamento, curto-circuito na rede elétrica ou vazamento de gás com risco de incêndio. São de responsabilidade do Locador, que deverá responder sobre o procedimento a ser adotado para realização do reparo no momento em que for comunicado. O Locador está isento de responsabilidade caso o dano tenha sido causado por mau uso do Locatário — como realização de furos na parede onde existe encanamento, conexão de eletrônicos de carga incompatível com a infraestrutura elétrica instalada etc.
Se não houver manifestação imediata sobre as medidas a serem adotadas para realização do reparo, a Citas poderá (i) enviar um prestador parceiro ao Imóvel para avaliar o reparo necessário ou (ii) aprovar a realização do reparo pelo Locatário, com posterior reembolso, desde que sejam realizados a custos médios de mercado.
O Locatário deve enviar à Citas a comprovação dos vícios antes do início dos reparos, para comprovar sua existência e sua extensão.
Debilitação ou perda de funcionalidade progressiva no imóvel ou partes móveis, ocasionada pelo tempo e não relacionada a mau uso.
Ao final da Locação, o Locatário deve entregar a pintura do imóvel nas mesmas condições que recebeu, com pintura nova. Como grande parte das unidades tem pintura decorativa que exige mão de obra especializada, há uma previsão contratual de cobrança de taxa de pintura na saída do imóvel, não sendo necessário que o Locatário realize a pintura, desde que pague integralmente a Taxa de Saída.
Em caso de descumprimento pelo Locatário das condições de devolução do imóvel, a Citas poderá realizar orçamentos para a realização do reparo e reposição dos objetos faltantes ou danificados, todos no mesmo padrão e qualidade dos originais, e então proceder à cobrança do orçamento mais barato do Locatário, nos termos do Contrato de Locação.
Regras de Locação
Em caso de desapropriação do imóvel, o presente Contrato será considerado rescindido de pleno direito, sem que nenhuma indenização seja devida para qualquer das Partes, ressalvado o direito das Partes de buscar a indenização que entenderem devida junto ao Poder Público.
São condições mínimas que precisam ser encontradas no imóvel para que ele possa ser habitado por uma pessoa comum. Estas condições são objetivas e não dependem do entendimento de qualquer Parte. Exs.: o imóvel ter, ao menos, um banheiro com sanitário e ducha; ter a fiação para que haja a contratação do fornecimento de luz etc.
São os valores despendidos por alguma das Partes na contratação de terceiros para auxiliar o cumprimento de alguma obrigação da outra Parte, a qual recusou-se ou omitiu-se de cumprir. Como exemplo, são os honorários de contratação de advogado para que uma Parte consiga a determinação judicial e/ou cumprimento judicial de uma demanda, e que deverão ser reembolsados/pagos pela parte inadimplente.
São prejuízos causados pela impossibilidade do Locador em alugar o imóvel, causados por culpa do Locatário, que deverá indenizá-los. Em caso de discordância do Locatário, este prejuízo poderá ser comprovado pela via arbitral.
Qualquer omissão ou tolerância das Partes quanto às obrigações do Contrato não importará em renúncia, desistência ou novação.
Locador (quem tem o imóvel para alugar) e Locatário (quem aluga o imóvel), qualificados no Contrato.
Penalidades especiais criadas para os casos de inadimplemento de determinadas situações, nas quais sua aplicação prevalecerá em relação à penalidade geral.
Refere-se a Citas Informação e Hospedagem, CNPJ: 28.032.148/0001-27, sediada na Rua Líbero Badaró, 613, Centro Histórico, São Paulo - SP. Atendimento do Citas, disponível através do e-mail: contato@citas.com.br ou do telefone 95289-6695.